深圳高度竞赛 “第一高楼”刷新至999米
东方网 2012年6月13日
帝国大厦世界最高纪录保持了35年；深圳的地王大厦，中国最高纪录保持十多年。如今，超越去年建成的京基100，问鼎“深圳新高度”的平安国际金融中心（660M）还未面市，又有666米双塔、999米等新高项目破土动工
帝国大厦世界最高纪录保持了35年；深圳的地王大厦，中国最高纪录保持十多年。如今，超越去年建成的京基100，问鼎“深圳新高度”的平安国际金融中心（660M）还未面市，又有666米双塔、999米等新高项目破土动工。有报告称未来5年内深圳200米高以上的摩天大楼将有111座，比香港和上海总和还要多，仅少于广州。深圳高度正在加速刷新。
警惕“高楼癖”
“深圳新高度”，平安国际金融中心项目招牌围墙上的这一广告语被旁边大树遮了部分，羞答答地若隐若现，似乎在不够底气地自说自话，因它还没有建出地面，“第一高”的位置已难保———当它以660米超越去年刚建成的京基100时，又有666米双塔、999米等新高项目初现端倪。
想当年，京基100之前，地王大厦曾保持中国最高纪录十多年，而现在“新高”还没打完桩基就被比下去。深圳高度加速刷新的现状可见一斑。而且不算不知道，一算吓一跳，深圳目前仅算300米以上新开建的摩天大楼，就有10座，有研究机构数据显示未来5年后200米以上高度的建筑将达111座，远超香港、上海总和。诚然，在现代社会里，需要科技创新和大量财力的摩天大楼是城市形象和企业形象的一种体现，也是城市面临可开发用地瓶颈后的必然趋势，同时还能给市民的消费生活带来新格局，乃至给使用者带来“行走云端”的新鲜感……所以，给高楼排名的话题经久不衰，大家往往就当个看官，只为数得出谁谁谁是前几名。
这未免有些“高楼癖”嫌疑！当一个城市有诸多建筑抢着建最高，是否充分考虑到了城市的负荷量、市场的消化量，交通、消防、管理等方面的匹配度，以及可能带来的环境问题？正如中投要建999米高前海中国中心的消息一出来，有人第一反应是“前海的地质结构经得住这么折腾么？”。”深圳将有111座200米以上高楼的消息后面，有网友回复：“未来那些高楼比炸弹还难拆！”本期专题里，对于深圳摩天大楼即将大量出现，受访的建筑、规划或市场类专业人士都有些深眉紧锁。
大规模旧改催生众多超高层“深圳第一高”或刷新至999米
未来5年内深圳200米高以上的摩天大楼将有111座，远超香港和上海总和
曾为世界第一高的帝国大厦，保持纪录35年；曾为深圳第一高的地王大厦，保持中国纪录十多年。如今，超越去年建成的京基100、问鼎“深圳新高度”的平安国际金融中心还未面市，又有666米双塔、999米等新高项目破土动工。近日，高力国际发布《2011摩天城市报告》，称未来5年内深圳200米高以上的摩天大楼将有111座，比香港和上海总和还要多。深圳高度正在加速刷新。
深圳200米以上超高层将远超港沪
据高力国际的统计，深圳目前50层以上的超高层有19栋，未来5年内，将有52栋超过50层的摩天大楼落成，在全国所有城市中排名第二，仅次于第一位的广州(广州将有53栋摩天大楼落成)。而如果以建筑高度来算，深圳目前已有37座200米以上超高层建筑，比香港和上海少，若加上目前规划或在建的74座，共有111座，远超香港的63座和上海的40座。
虽然没有其他研究机构提出类似专项数据，但戴德梁行、仲量联行等知名房地产服务公司也反映，深圳甲级写字楼新增供应将大幅增加，其中大部分都将是超高层。如戴德梁行数据显示：去年深圳甲级写字楼新增供应50.15万平方米，在历年对比中已属较高，而接下来几年还将增加，预计2014、2015年将分别高达67.55、101.53万平方米。
南都记者调查核实了300米高以上的摩天大楼，其中已经动工开建或基本确定规划的就有10个，此外还有大中华世界贸易中心(高度为430米)、皇岗村改造中轴双塔(高度为350米)、中粮大悦城(含328米写字楼，)等确定的项目。其中，仅深南大道沿线，就有8个300米以上摩天大楼建成或待建，由东至西依次为：地王大厦、京基国际金融中心、蔡屋围金融中心、赛格广场、佳兆业环球金融中心、岗厦商务中心、平安国际金融中心、华润总部大楼、汉京罗兰斯宝等。
前海将现“深圳第一高”
其中，以441.8高度超越地王大厦，成为深圳第一高的京基100，即将被平安国际金融中心(588米)、佳兆业环球金融中心(518米)、深圳湾华润总部大楼(480米)直接挤出深圳摩天大楼前三高。目前，位于福田中心区的平安国际金融中心正在进行地下桩基施工，平安集团相关负责人日前证实该项目计划2014年12月底竣工，将建成主体高度588米。如果算上塔尖计总体高度，则达660米，可问鼎当前中国第一高、世界第二高。然而，这一高度又有了新的挑战者，如刚建成第一高楼的京基集团，确定承接蔡屋围晶都片区改造，被传将在此建造一座达666米的新高建筑，不过京基方面表示：“方案尚未确定。”就在上个月底，多家媒体报道，坐拥数千亿美元外汇储备的中国主权财富基金———中投公司也有意进驻前海，其董事长楼继伟已亲自致信深圳市政府，表达将在前海建设999米高全球第一高楼“中国中心”的愿望。深圳市相关部门负责人日前向南都记者证实中投公司这一愿望，虽然具体属意哪块地、能否达成所愿，尚且未知，有关“前海中国中心999米成中国第一高”的说法已在业界广为流传。
摩天大楼互攀比之势渐长
建筑、规划、房地产界均有担忧
就此，专业人士虽认为摩天大楼大量出现在深圳已是不可避免的趋势，但也表示种种担忧、提出反思和呼吁。如饶小军认为目前深圳建摩天大楼还只是开发商“自扫门前雪”，缺乏周边配套的统一规划完善，这将给某些区域市民造成不便，甚至带来城市功能的混乱。经常在深圳的北京大学中国城市设计研究中心主任陈可石，指出摩天大楼对地下空间利用、周边建筑衔接、公共交通接驳等要求更高，而深圳现有的城市规划理念还没有达到超高层建筑集群的标准，建议参考新加坡经验，加强城市设计导则的控制。学术界的这一建议已在官方层面得以采纳和实践，如在作为深港合作示范区的前海中心，已明显体现统一规划先行的思路，该片区在整体规划即已明确“按高强度混合利用方式进行开发，高层建筑数量较多”。深圳市规划国土委表示，具体地区的建筑高度分布主要通过《深圳市城市设计标准与准则(试行)》、“法定图则”、“城市设计中高度控制的相关内容”等进行引导，都在不断完善和加严控制。该委在表示“摩天大楼是深圳未来城市发展一大趋势”的同时，也坦承：“在发展高层建筑时需要加强做好抗震、防火等方面的安全工作”。
此外，房地产开发和代理领域的人士从市场角度分析也有些担忧，比如摩天大楼的建设周期较长、资金需求量大，盲目比高有可能造成烂尾；摩天大楼的大量开建与目前商业地产投资热潮也不无关联，但究竟这个市场容量有多大、是否已有泡沫？“他们大部分都是甲级写字楼。去年写字楼市场那么活跃，供需基本平衡，而2015年可预计的甲级写字楼供应量将是去年的两倍，估计市场压力会比较大。”戴德梁行华南区研究部主管张晓端说。
使用状况调查
选择超高层是面子问题？
这几年，深圳的超高层项目不断在刷刷地冒出地面，或是办公的写字楼、商务公寓，或是居家的住宅，超高层项目越来越多地融于了深圳普通市民的生活。对于这些工作、生活在超高层单位的人来说，视野开阔后风景真的要更加漂亮吗？不过业内人士分析认为真正决定项目租售情况，还是项目整体的品质。
使用超高层有烦恼
全球某知名跨国公司写字楼在今年年初从原来的地王大厦搬到了京基100办公，从一个超高层的50多楼搬到了另一个超高层30多楼，对于公司的员工来说，在超高层工作已经习以为常，毫不新鲜。说起常年驻扎在超高层的体验，吴先生第一反应就是超高层的风景比较好，“像最近一阵子晴朗的天气，高层的光线非常明亮，视野很开阔，从我们的办公室可以直接看到香港、深圳水库、梧桐山等，即使是30多楼，但依然能够看到云朵穿梭。”云朵在脚下穿梭，这可是难得的体验。深圳目前的第一高楼是位于蔡屋围的京基100，最顶端的20几层是瑞吉酒店，大堂设在95层，已经超过400米了，算得上是目前深圳最高的酒店大堂。在这里工作的人真可谓是处在云端，京基地产的熊家涛曾经去问在瑞吉酒店工作的服务员在高处工作的感觉，有位美女很开心地说，当云雾出现时感觉自己像是仙女一样。一位自助餐厅的厨师则认为离天空很近，下雨的时候就像雨滴能够直接打在身上一样。不过工作久了还是有不少烦恼，比如作为普通员工的吴先生一再强调说，是不是超高层真的不重要，“从写字楼里往外看，风景那么美好，可是我却只能呆在楼里面，似乎也不会频繁地进出，这似乎是分开的两个世界，美好并不属于超高层写字楼里某个小格子间里。”吴先生认为，只要办公环境、装修不要太差，他更喜欢有阳光、空气流通的办公室。
超高层能提升公司形象？
对于选择超高层写字楼的公司来说，不是老板感性地流连于高处的美景，而是理性的选择。吴先生向南都记者揣测公司老板选择京基100来办公的原因，很大程度上是因为超高层是地标性建筑，为了公司的形象，老板愿意去选择最高的、最知名的写字楼进行办公。吴先生的猜测得到了仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅的赞同，他认为很多超高层项目由于楼体高度，往往成为那一区域内的地标性建筑，知名度比较高，企业因为打造企业形象的需求，希望选择这类商用物业。同时也由于这些地标性建筑一般是比较高档的超甲级写字楼，所以夏春毅指出价格会普遍比周边普通写字楼要高一点，“而且金融业和高端服务业比较喜爱这类物业，而对于一些知名跨国企业来说，它在全球都是选择超高层项目，都是选择区域地标项目，那么到了深圳也不能例外。”不过夏春毅也强调，写字楼的出租和销售价格都是要整体来看的，比如物业管理服务、客户定位等。发展商持有比散卖的写字楼升值空间更大，一些超高层的定位都很高端，引进的都是500强或者跨国企业，考虑到企业日后的扩张，选择单一产权的写字楼会比较便利。而且，发展商直接持有也更能保证整个项目的定位的持续。
住在超高层能见好风景
深圳的住宅超高层项目虽然不多，而且跟写字楼一比也就不算高，多数为20多层30多层左右，不过与写字楼内多数普通员工是被动接受高层工作不同，住宅是由于置业者自己对项目的喜爱而选择购买。多数业主会认为最大的优势依然是高处风景佳，住在半岛城邦二期的业主何小姐就喜欢高层一览众山小的绝佳风景，也喜欢这种远离都市喧嚣的宁静。不过她曾邀请前来小聚的朋友则由于恐高坚决不买高层，“朋友说更喜欢5、6、7这些低楼层，觉得比较接地气，说是住起来更有安定感。”美联徐枫认为，由于城市的区域会有自己的天际线，比如规定写字楼不能超过200米，住宅不能超过100米，超高层项目的审批通常会是一些特定或特批的项目，而这些项目一般会有一些特别的地方，吸引到了心仪的业主，能够卖出更高的价格。她用万科的金域蓝湾3期举例，由于高度可以看到红树林、大海还有香港，因此当时开盘的价格就比周边同类型的楼盘要高了约7000元/平方米。不过她也强调住宅高层的租售价格也并不单单就高度而决定，“通常超高层项目综合素质都相对较好，但是也存在公摊面积较多的问题，而更重要的影响因素还包括楼盘本身配套、综合管理服务等多个方面。”
就像长期在超高层写字楼办公的吴先生觉得空间上会觉得有压力，徐枫指出，住宅项目如果如果项目容积率非常高，对居住体验更是要大打折扣，密密麻麻的单位住起来可能不太舒服，按照科学性、宜居性来说，某一个容积率范围适宜度比较高，但是对于超高层来说，居住密度高，公共面积小，可能给居住感带来压力。
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